Комментарий Алексея Станкевича, партнёра Orchards, для газеты «Адвокатская газета».
23 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС25-7717 по делу № А41-73017/2023, в котором разъяснил, что следует учитывать судам при рассмотрении спора сторон договора аренды об обязательствах по текущему ремонту объекта аренды.
4 мая 2022 г. ООО «Управляющая компания “Ат-Инвест”» заключила допсоглашение к договору аренды нежилого помещения с арендатором ООО «Лента». Согласно договору арендодатель имеет право не чаще одного раза в месяц проводить с предварительным уведомлением арендатора осмотр объекта на предмет его содержания арендатором в исправном состоянии, использования объекта аренды по целевому назначению. По факту осмотра он может составить акт о недостатках, фиксирующий нарушения. По условиям договора арендатор обязан осуществлять за свой счет текущий ремонт не реже одного раза в два года. Такой ремонт должен быть произведен арендатором с учетом актов о недостатках объекта, составленных арендодателем по итогам инспектирования состояния помещения. Стоимость выполнения работ по ремонту и уборке объекта не подлежит компенсации со стороны арендодателя и не засчитывается в счет арендной платы.
В ноябре 2022 г. УК «Ат-Инвест» направила претензию в адрес арендатора о необходимости проведения им текущего ремонта здания. 7 декабря 2022 г. в одностороннем порядке был составлен акт о недостатках объекта аренды, который был направлен арендатору. Ссылаясь на уклонение арендатора от обязанности по выполнению ремонта помещения, УК «Ат-Инвест» обратилась в арбитражный суд с иском об обязании общества «Лента» выполнить в течение 14 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда за свой счет текущий ремонт арендуемого здания. В случае неисполнения судебного акта по делу истец просил взыскать судебную неустойку в размере 1% от суммы 58 млн руб. за каждый день неисполнения судебного акта по день его фактического исполнения.
Иск был удовлетворен в полном объеме. Суд указал на неисполнение ответчиком обязательства по текущему ремонту объекта аренды в установленные договором сроки, отсутствие мотивированных возражений на акт о недостатках от 7 декабря 2022 г. При этом он признал несостоятельными доводы ответчика о том, что спорные недостатки не относятся к текущему ремонту, а также о пропуске истцом срока исковой давности. Также суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы как не соответствующего предмету заявленных требований.
В свою очередь апелляционный суд по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу. Он учел, что акт от 7 декабря 2022 г. не был подписан ответчиком либо иным образом акцептован им, а вопрос о природе и причинах возникновения недостатков, указанных в акте, способах их устранения требует специальных познаний. Повторно исследовав и оценив доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, апелляция изменила решение первой инстанции, обязав ответчика устранить в течение четырех месяцев недостатки объекта, поименованные в акте от 7 декабря 2022 г. и относящиеся к текущему ремонту по результатам судебной экспертизы. Апелляционный суд установил судебную неустойку в размере 5 тыс. руб. за каждый день неисполнения судебного акта по делу, признав такой размер соответствующим принципам справедливости и соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательств.
Вместе с тем суд округа отменил постановление апелляции, оставив в силе решение первой инстанции. Окружной суд исходил из того, что сторонами в договоре согласовано условие о сроке направления арендатором мотивированных возражений на составленный арендодателем акт осмотра объекта аренды, а также предусмотрены последствия отсутствия таких возражений. Однако в ходе рассмотрения дела обстоятельства оспаривания ответчиком таких условий договора не установлены, возражения на акт не заявлены. Признав правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что направленный истцом акт по своей сути не является офертой, кассация вместе с тем указала, что апелляционная инстанция не установила экстраординарность причин заявления ответчиком, в нарушение установленного договором срока и в опровержение факта наступления обязанности по проведению ремонта, возражений относительно указанного в составленном арендодателем акте объема ремонтных работ только на стадии рассмотрения основанного на акте спора в суде.
Кроме того, кассационный суд отметил: оценивая поступившее экспертное заключение и признавая подлежащими устранению только дефекты, обусловленные небрежным отношением к арендованному имуществу, суд апелляционной инстанции в нарушение положений ст. 616 ГК РФ согласился с выводом об исключении из указанного истцом перечня дефектов, связанных с нормальным износом объекта аренды, не указав при этом на работы, которые относились бы к капитальному ремонту либо к имуществу, находящемуся на балансовой ответственности арендодателя.
Впоследствии компания «Лента» подала кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой просила отменить решение суда первой и постановление суда кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального и процессуального права, оставить в силе постановление апелляционного суда. Изучив дело, ВС отметил, что в силу п. 1 ст. 616 ГК арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как отмечено в определении, признав обоснованными требования истца и отклонив возражения ответчика о том, что указанные в акте недостатки объекта аренды не относятся к текущему ремонту, суд первой инстанции исходил из непредставления ответчиком в установленный срок мотивированных возражений, в силу чего указанные в акте недостатки считаются принятыми арендатором и подлежат устранению им в течение 14 календарных дней. Вместе с тем Судебная коллегия указала, что в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления арендодателем арендатора не менее чем за два календарных дня о предстоящем осмотре объекта аренды. ВС указал, что суд не установил, относятся ли недостатки объекта аренды, отраженные в акте по 1584 позициям, к текущему ремонту, который должен выполнять арендатор, или к обязанности арендодателя в соответствии с договором и положениями ст. 616 ГК, не проверил объективную возможность выполнения спорных работ в обозначенные истцом сроки.
По мнению ВС, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что для определения характера недостатков объекта аренды, причин их образования, способов устранения необходимо назначение судебной экспертизы. Согласно выводам эксперта только часть позиций, указанных в акте от 7 декабря 2022 г., относятся к текущему ремонту, стоимость выполнения таких работ определена в сумме 16,7 млн руб.; стоимость работ по устранению недостатков, относящихся к содержанию объекта в состоянии противопожарной безопасности (включая электробезопасность), составляет 4,7 млн руб. Основной причиной образования недостатков является нормальный физический износ. Некоторые недостатки, указанные в акте, на момент проведения экспертизы устранены.
ВС обратил внимание, что суд апелляционной инстанции признал экспертное заключение соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, Закона о государственной судебно-экспертной деятельности, не вызывающим сомнений в его достоверности и объективности выводов, и обязал ответчика устранить недостатки, отраженные в акте, относящиеся к текущему ремонту.
В определении подчеркнуто, что, удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено. При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Учитывая объем и характер выполнения работ по текущему ремонту, определенных экспертом, суд апелляционной инстанции счел возможным и разумным установить срок исполнения обязательств – четыре месяца с даты вступления в законную силу судебного акта.
Суд также указал, что размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Экономколлегия установила, что, удовлетворяя требование истца о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 1% от суммы 58 млн руб. за каждый день неисполнения судебного акта, суд первой инстанции не дал оценки доводам ответчика о несоразмерности такой неустойки, равно как и не проверил обоснованность приведенной истцом стоимости ремонтных работ, на которую начислен астрент. В свою очередь суд апелляционной инстанции, приняв во внимание соответствующие доводы ответчика, стоимость выполнения работ, руководствуюсь принципами справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для снижения неустойки.
Как отметил ВС, отменяя постановление апелляционного суда, окружной суд не опроверг выводы, основанные в том числе на результатах судебной экспертизы, не установил несоответствие выводов апелляции установленным по делу обстоятельствам и исследованным и оцененным доказательствам, не указал на неправильное применение норм материального или процессуального права. Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что у суда кассационной инстанции не было законных оснований для отмены постановления апелляционной инстанции, поэтому он отменил постановление суда округа, а постановление апелляционной инстанции – оставил в силе.
В комментарии «АГ» представитель общества «Лента» – адвокат, партнер Orchards Алексей Станкевич отметил, что ВС принял верное решение с учетом всех обстоятельств дела. «Суд подтвердил, что отсутствие замечаний на односторонний акт о недостатках объекта аренды не является препятствием для назначения экспертизы по делу, если для разрешения спора требуются специальные познания. Можно только приветствовать выводы по институту астрента. Размер астрента обязан коррелироваться с содержанием обязательства, к выполнению которого принудил суд, и не должен влечь обогащение кредитора», – подчеркнул он.