Комментарий Алексея Станкевича, партнёра Orchards, для CRE Retail.
Почти месяц профессиональное сообщество в закрытых и публичных чатах обсуждает «авральную перепись» договоров для арендаторов некоторых торговых центров, готовящихся к продаже или иным сделкам, — с повышением ставок, переходом на доллары и евро, ужесточением условий. Пока собственники или действующие от их имени лица убеждены, что это априори повысит привлекательность объектов, арендаторы пытаются не допустить для себя «потёмкинских деревень» или расторгнуть договоры.
На продажу только в Москве и Московской области выставлены, как минимум, шесть известных торговых центров, и это – достаточно высокий показатель, делится Алексей Станкевич, партнер Orchards. Эксперт указывает на «всеобщую тенденцию к натяжению взаимоотношений арендаторов и арендодателей», называя наиболее громкими ситуации, когда собственники объектов перед продажей предложили арендаторам новые ставки в евро без фиксации верхней границы курса валюты, причем, индексировав их на 5% по сравнению с предыдущими договорными условиями. Более того, договоры аренды в новых редакциях должны будут пересматривать невозможность расторжения в течение трёх лет. «Действия по «повышению привлекательности» как раз характеризуются изменением условий договоров с арендаторами в формате, описанном выше, для повышения стоимости самого торгового комплекса, его выручки и иных показателей, – поясняет г-н Станкевич. – В действительности многие арендаторы приняли наиболее выгодное для собственного бизнеса решение, а именно – покинули такие моллы. В случае, если этот вариант для арендатора неприемлем, остается лишь обратиться в суд с иском о признании ничтожным одностороннего изменения условий договора аренды в связи с недобросовестностью арендодателя».
Однако здесь необходимо оценивать условия каждого отдельного арендного соглашения и фактических обстоятельств дела и, таким образом, выбирать наиболее эффективную стратегию по минимизации собственных убытков арендаторов, напоминает эксперт. По его словам, учитывая, что сейчас все сферы рынка «крайне непредсказуемы», и на фоне оттока иностранного капитала, количество подобных случаев продолжит возрастать: при осуществлении сопровождающих отток сделок каждая из сторон слишком нацелена на извлечение наибольшей прибыли и на максимизацию стоимости продаваемых активов.