Комментарий Юрия Аксёнова, партнёра Orchards, для CRE Retail.
В 2022 году объём коммерческой недвижимости в России достиг 100 млн кв. метров, более 37 млн кв. м (с учётом гипермаркетов) из них – площади ритейла. 90% введённых в России и 100% – в Москве торговых центров приходится на объекты районного формата. Однако год для рынка торговой недвижимости и ритейла стал с 1998-го самым сложным: уход десятков иностранных брендов, кинотеатры без контента, кардинальное переформатирование логистики, отток специалистов и клиентов, изменение потребительского поведения и продолжающийся спад покупательской способности. Эксперты CRE – о первых итогах 2022-го для торговых центров.
В сегменте торговой недвижимости лидером в объёме совокупного предложения торговых площадей остаётся региональный рынок – 63%, на долю Москвы приходится 26%, а на Санкт-Петербург – 11%. Наибольший объем ввода торговых площадей за последние 10 лет был зафиксирован в период 2014–2016 гг., после чего динамика нового ввода начала резкий тренд на снижение и последние годы составляет в среднем 600-700 тыс. кв. м в год с минимальным объемом на уровне 256 тыс. кв. м в этом году. Обеспеченность России торговыми площадями в расчете на 1000 человек в итоге составляет 207 кв. м, что выше результата за прошлый год на 3%, подсчитывают в Nikoliers. По оценкам CORE.XP, общая площадь торговых центров, открытых в 2022 году в России, стала минимальной за последние пять лет. Из запланированных по данным на начало 2022 года 195 тыс. кв. метров построены 128 тыс. кв. м (58 тыс. кв. м в Москве и 70 тыс. кв. м в регионах). В NF Group, в свою очередь, прогнозируют, что суммарный объем нового предложения торговой недвижимости по итогам 2022 года составит 148,2 тыс. кв. метров, и будет преимущественно сформирован за счет торговых объектов районного формата. Строительство крупных торговых центров сейчас рассматривается только в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми площадями, но даже там арендопригодная площадь новых проектов не превышает 50–60 тыс. кв. м, тогда как до 2018 года девелоперы рассматривали проекты площадью более 100 тыс. кв. м. Совокупный объем предложения качественных торговых центров в Москве по итогам года может достигнуть 7,4 млн кв. м арендопригодных площадей при реализации всех заявленных к вводу проектов 2022 года.
<…>
Надеждам на восстановление рынка после двух лет пандемии коронавируса не суждено было сбыться: в марте выяснилось, что «хуже есть куда», констатирует Юрий Аксёнов, партнёр, Orchards. Больше всего пострадал сегмент торговой недвижимости, соглашается эксперт с коллегами: якорные арендаторы многих ТЦ приостановили работу, выручка управляющих компаний упала, поставки техники, оборудования и цифровых технологий из Европы и США практически остановились. «Но и в других сферах ситуация не лучше: логистические цепочки разрушены, западные вендоры не могут или не хотят работать с российскими заказчиками, банковские расчеты осложнены санкционным давлением, – перечисляет г-н Аксёнов. – Государство отреагировало точечными мерами: в апреле введен тотальный полугодовой мораторий на банкротство, в мае разрешен параллельный импорт, в июле принят закон, позволяющий требовать от «недружественных» арендаторов в сфере торговли и общественного питания либо арендной платы в среднем размере за предшествующий период, либо расторжения с ним договора без риска применения к арендодателю мер ответственности».
В то же время долгожданный «антисанкционный» законопроект, позволяющий минимизировать ответственность за неисполнение обязательства вследствие введения ограничительных мер со стороны недружественных стран, так и не был принят. В итоге положение на рынке торговой недвижимости к концу года можно охарактеризовать как «стабильно тяжелое». С одной стороны, многие игроки смогли так или иначе адаптироваться к изменившимся условиям и продолжить бизнес, с другой – бремя накопленных долгов и неурегулированных конфликтов с бизнес-партнерами создают потенциал для кратного роста судебных споров и банкротств уже в 2023 году. Особенно это касается всё тех же уходящих из России иностранных компаний: далеко не все реализовали сценарий «ответственного выхода» в отношении российских контрагентов, и последние готовятся отстаивать интересы в судах. Здесь тоже есть своя специфика, отмечает Юрий Аксёнов: судиться за границей в принципе всегда было долго и дорого, а с учетом общественно-политической обстановки и разных подходов к ее оценке в России и за ее пределами мало кто возьмется спрогнозировать исход разбирательства для российской компании. Альтернативой может быть инициирование процесса в российском арбитражном суде, тем более что в ответ на санкции в процессуальный закон была введена соответствующая норма, которую сейчас активно применяют для обоснования компетенции в спорах по искам к иностранным компаниям. В то же время существует риск, что вынесенное в России решение суда в будущем нельзя будет привести в исполнение на территории иностранного государства. Эти аспекты следует учитывать при формировании процессуальной стратегии защиты бизнес-интересов в современных условиях.