Комментарий Петра Мацкевича, адвоката Orchards, для Право.ru
ВС определил, что участки сельхозназначения можно использовать как под садоводческие строения, так и для проживания. Для изменения вида недвижимости необходимо лишь соблюдение техтребований. Эксперты поддержали выводы админколлегии и напомнили о важных аспектах перевода садового дома в жилой. По их мнению, ошибочная позиция и администрации, и нижестоящих инстанций связана со сложностями толкования.
Садовый домик в жилой
Евгению Сабельникову принадлежит участок площадью 800 м². Земли отнесены к категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для ведения садоводства и огородничества». На этом участке у него размещен садовый дом.
Соглашаясь с выводами райсуда, апелляционная инстанция выделила новое основание для отказа в признании постройки жилым помещением. Садовый дом истца находится в зоне объектов военного назначения. На такой территории запрещены как огороднические сооружения, так и жилые. Причем ни администрация, ни суд первой инстанции на это не ссылались. Кассация же поддержала предыдущие акты.
Тогда Сабельников обратился с жалобой в Верховный суд и попросил отменить принятые по делу акты (дело № 39-КАД24-4-К1). Он указал на ошибку инстанций в толковании градостроительного регламента. Помимо этого, участок находится в границах населенного пункта, отметил заявитель.
Позиция ВС: перерегистрация возможна
Административная коллегия оценила доводы и удовлетворила требования Сабельникова. Она отменила прошлые акты и признала дом жилым. ВС исходил из того, что такая перерегистрация разрешена, если соблюдены технические требования. В свою очередь, дом этим критериям соответствует. Заявитель приложил все подтверждающие это документы, отметил ВС.
«Вид разрешенного использования участка «Для ведения садоводства и огородничества» позволяет размещение на нем как садового дома, так и жилого», — заключила админколлегия.
Помимо этого, высшая инстанция оценила и новый довод апелляции. Изменение зоны под военные объекты уже после вынесения оспариваемых решений администрации, а затем и первой инстанции — не основание для признания отказа правомерным. Вид разрешенного использования участка не изменился. Вдобавок ответчик не ссылался на то, что земли планируют резервировать или изымать для госнужд. К тому же прокуратура установила ошибку при изменении категории зоны.
<…>
Адвокат Orchards Петр Мацкевич напомнил: сейчас правила такого перевода закреплены в постановлении правительства № 47. Самый важный вопрос, который рассматривает администрация, — соответствие виду разрешенного использования и техническим требованиям. При соблюдении указанных условий и представлении стандартного пакета документов сложностей в получении разрешения на перевод не возникает. Эксперт считает, что в этом споре суды формально истолковали положения градостроительного регламента, который прямо не предусматривает размещения жилых домов.
Хотя возможность размещения жилых домов в конкретном документе муниципалитета не указана, федеральное законодательство прямо это допускает. Админколлегия справедливо исправила судебную ошибку.