Комментарий Азата Ахметова, партнёра Orchards, для PROбанкротство.
Арбитражный суд Московского округа обязал Фонд защиты дольщиков передать дольщице обанкротившегося ООО «Земли Московии» квартиру, включенную в реестр после решения фонда о достройке объекта.
В 2013 г. Мария Пенушкина заключила с ООО «Земли Московии» договор долевого участия на квартиру. В 2019 г. ООО «Земли Московии» было признано банкротом. В 2020 г. «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» решил достроить ЖК «Березовая Роща», став правопреемником обязательств перед дольщиками из реестра. Требование Пенушкиной на момент принятия решения фондом в реестр включено не было, хотя по закону конкурсный управляющий должен был сделать это самостоятельно. Суды отказали во включении требования, посчитав, что оно заявлено поздно и подлежит денежной компенсации, а не передаче квартиры. Кассация с этим не согласилась и обязала фонд передать Пенушкиной квартиру, указав, что нельзя возлагать на дольщика негативные последствия бездействия управляющего и неосмотрительности Фонда (дело № А40-253090/2016).
Фабула
В 2019 г. ООО «Земли Московии» было признано банкротом. В июне 2022 г. суд включил требование Марии Пенушкиной о передаче квартиры по договору долевого участия в реестр требований участников строительства на сумму оплаченного долга 2,4 млн рублей.
При этом в феврале 2021 г. суд удовлетворил заявление «Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства — ЖК «Березовая Роща». Фонд принял решение о достройке объекта.
В 2024 г. Мария Пенушкина обратилась в ППК «Фонд развития территорий» с заявлением о передаче ей квартиры, но получила отказ. Фонды сослались на позднее включение ее в реестр и предложили денежную компенсацию вместо квартиры.
Пенушкина обратилась в Арбитражный суд Москвы с жалобой о признании незаконными действий фондов и обязании передать ей квартиру, сославшись на постановление Арбитражного суда Московского округа по этому же делу. Кассация тогда указала, что раз суд удовлетворил требование Пенушкиной о передаче квартиры, то негативные последствия позднего включения в реестр, в том числе утрата права на квартиру в натуре из-за перехода обязательств к Фонду, на нее распространяться не должны.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали во включении требования, посчитав, что оно заявлено поздно и подлежит денежной компенсации, а не передаче квартиры. Пенущкина обратилась в суд округа.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Москвы отказал в удовлетворении жалобы Пенушкиной, указав, что раз ее требование включено в реестр в июне 2022 г. после принятия Фондом в ноябре 2020 г. решения о достройке объекта, то оно подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуре. Суд исходил из того, что Фонд стал правопреемником обязательств только перед теми дольщиками, кто был в реестре на момент принятия им решения.
Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Он также отметил, что по закону требования, включенные в реестр после принятия Фондом решения о финансировании завершения строительства, не влекут возникновения у Фонда обязательств по передаче квартиры, а удовлетворяются выплатой компенсации.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Московского округа указал, что по закону (п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве) конкурсный управляющий обязан самостоятельно включить в реестр застройщика требования дольщиков на основании данных ЕГРН о зарегистрированных ДДУ с последующим уведомлением дольщиков, то есть включение происходит автоматически, а исключение из реестра – по заявлению управляющего при отсутствии доказательств оплаты. Требование Пенушкиной, отраженное в ЕГРН, должно было быть включено управляющим в реестр на дату принятия решения о финансировании.
Фонды как организации по защите прав дольщиков должны были проявить должную осмотрительность, сверить реестр застройщика с ЕГРН и понять, что управляющий нарушил закон, не включив в него ряд требований, в том числе Пенушкиной. Cуды неправомерно возложили на дольщика негативные последствия бездействия управляющего и неосмотрительности фондов.
Право дольщика дополнительно заявить требование управляющему не отменяет обязанность управляющего самостоятельно сформировать реестр по данным ЕГРН. Дольщик вправе рассчитывать, что управляющий надлежаще составит реестр, а Фонд сверит его с ЕГРН.
Нормы закона о денежной компенсации для опоздавших с требованием дольщиков применимы только если управляющий и Фонд не могли знать о наличии у них ДДУ (договор был скрыт). Пенушкина не скрывала свой ДДУ, зарегистрировав его в ЕГРН.
В постановлении от 26 июля 2024 г. по этому делу кассация уже разъясняла, что негативные последствия позднего включения в реестр на Пенушкину распространяться не должны. Тогда суд прямо указал, что она вправе обратиться к Фонду с документами, а при отказе обжаловать его.
Поэтому окружной суд заключил, что на дату решения Фонда о достройке требование Пенушкиной подлежало включению в реестр, а значит, обязательство по передаче ей квартиры перешло к Фонду. У нижестоящих инстанций отсутствовали основания для отказа в передаче квартиры.
Итог
Арбитражный суд Московского округа отменил определение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда в части отказа обязать ППК «Фонд развития территорий» передать Марии Пенушкиной квартиру и обязал Фонд передать Пенушкиной квартиру.
Почему это важно
Верховный Суд РФ продолжил формирование практики, направленной на эффективную защиту жилищных прав в деле о банкротстве застройщика, отметил Азат Ахметов, адвокат, партнер Юридической фирмы Orchards.
Высказанная правовая позиция, по его словам, примечательна тем, что максимально полно описывает как материально-правовую составляющую проблемы, так и процедурные вопросы.
- Во-первых, высшая судебная инстанция не допустила отнесения на дольщика негативных последствий позднего включения в реестр застройщика требования из договора долевого участия в строительстве. Когда договор становится публичным путем регистрации Росреестром, АУ обязан своевременно учесть требование дольщика. Фонд развития территорий и соответствующие региональные фонды должны проявлять должную осмотрительность и проверять полноту формирования управляющим реестра застройщика.
- Во-вторых, надлежащим способом защиты прав дольщика выступает не разрешение разногласий в деле о банкротстве, а обращение к уполномоченному фонду с требованием о передаче посещения в натуре и последующее обжалование отказа в суде.
Даже после принятия решения о завершении строительства дольщик, своевременно не заявивший требование, имеет право на получение помещения в натуре. Занятия Верховным Судом РФ позиция способствует укреплению доверия граждан к рынку долевого участия в строительстве, — Азат Ахметов, адвокат, партнер Юридическая фирма Orchards.