Должен ли собственник пристройки к многоквартирному дому вносить плату за содержание и ремонт общего имущества?

Блог адвоката Orchards Петра Мацкевича на Закон.ру.

15.07.2021 Экономическая коллегия Верховного суда (ВС) рассмотрит кассационную жалобу по делу № А50-179/19, в котором коллегия выскажет свою позицию по вопросу, является ли помещение ответчика самостоятельным зданием или частью многоквартирного дома.  

Обстоятельства дела

Истец ТСЖ «Попова, 23» предъявило к ООО «Гарантия» иск о взыскании задолженности по платежам за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальных расходов.

Ответчику на праве собственности принадлежит пристройка к многоквартирному дому, который расположен в Перми по адресу, указанному в названии ТСЖ.  Ключевой вопрос – является ли эта пристройка самостоятельным зданием или представляет собой составную часть многоквартирного дома. От ответа на вопрос, что принадлежит ответчику на праве собственности — отдельное здание или помещение в многоквартирном доме —  зависит, несет ли он обязанность в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК) по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества.

Суд первой инстанции назначил, как это и происходит по такой категории споров, судебную экспертизу, и установил следующее:

  • Многоквартирный дом и пристройка не имеют общих строительных конструкций (фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши);
  • Системы электроснабжения, вентиляции, водоотведения являются самостоятельными у каждого объекта;
  • Дом и пристройка имеют общие системы теплоснабжения и водоснабжения;
  • Дом и пристройка имеют общее помещение – центральный тепловой пункт, расположенный в подвале;
  • Согласно проектной документации, дом и пристройка запроектированы в составе единого комплекса;
  • По состоянию на 2001 год в техническом плане пристройка была поименована не как административно-офисное здание, а как «пристроенные офисные помещения».

Сопоставив указанные обстоятельства суды трех инстанций посчитали, что пристройка составной частью дома не является, а представляет самостоятельный объект недвижимости.

Судебная практика

Проблема в том, что в настоящее время нет однозначных критериев, позволяющих четко сказать, что в этом случае пристройка – часть дома, а в другом – самостоятельное здание. Об этом с некоторым негодованием указано в самих судебных актах по делу:

«Суд апелляционной инстанции верно отметил, что для решения подобного спорного вопроса (о непризнании нежилого здания частью многоквартирного дома) не установлен какой-либо исключительный перечень критериев. Вместе с тем анализ сложившейся судебной практики по данному вопросу позволяет заключить, что в каждом конкретном случае устанавливаются такие признаки самостоятельности нежилого здания, которые позволяют осуществлять полномочия его собственнику независимо от существования и эксплуатации многоквартирного дома» – указано в постановлении АС Уральского округа от 20.01.2021 по делу № А50-179/2019.

Суды практически всегда назначают по таким спорным вопросам судебную экспертизу и выясняют, имеется ли у двух объектов общие несущие конструкции, общий фундамент, коммунальные системы, оборудован ли в пристройке отдельный вход, возможна ли ее эксплуатация отдельно от коммуникаций дома, каким образом проектировался спорный объект, образован ли под пристройкой отдельный земельный участок, имеет ли она самостоятельный адрес и др.[1].

Определение о передаче жалобы по делу № А50-179/2019 на рассмотрение СКЭС РФ

Из содержания определения о передаче жалобы по делу № А50-179/2019 можно понять, что у ВС имеются вопросы о том, насколько правильно нижестоящие суды соотнесли установленные ими факты и насколько правильны их окончательные выводы.

Основных моментов, указанных в определении, три:

Первое. Суды установили, что дом и пристройка имеют общие системы теплоснабжения и водоснабжения и общее помещение – Центральный тепловой пункт (ЦТП).

Очевидно, что два отдельных объекта недвижимости не могут иметь каких-либо общих помещений.

Кроме того, суды указали, что указанные системы имеют неразрывную физическую и технологическую связь, а при отсоединении трубопроводов пристройки от систем, расположенных в ЦТП, поставка воды и тепловой энергии в пристройку прекратится.

Указанные обстоятельства свидетельствуют в пользу неразрывного единства двух объектов.

Второе. В определении о передаче обращено внимание, что все объекты имеют один адрес, изначально проектировались как единый комплекс и были введены в эксплуатацию одновременно. Особо отмечено, что до 2018 года спорное здание общества, согласно проектной документации, именовалось как встроенно-пристроенная часть.

Третье. Ранее бывший собственник помещений ответчика осуществлял плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома, и для помещений ответчика на общем собрании был установлен пониженный тариф, при расчете которого не учитывались плата за лифты, их обслуживание и ремонт, уборку подъездов, лестничных маршей, придомовой территории и некоторые другие составляющие.

Есть надежда, что в определении СКЭС РФ будут даны ориентиры, какие факторы нужно учитывать при ответе на ключевой вопрос данного дела, и насколько значим факт наличия общих коммуникаций у дома и пристроенного объекта.

Стоит отметить, что логика в позиции собственников помещений бесспорно есть: почему они должны участвовать в содержании подъездов, лифтов и иного имущества, которое является общим имуществом, но которым такой собственник в принципе не может пользоваться?

Возможно, именно в данном деле до того, как объект был передан ответчику, между ТСЖ и собственником был найден компромисс – внесение платы по сниженному тарифу.


[1] См., например, Соколова В. Кто кому должен? // ЭЖ-Юрист. 2017. № 26. С. 11.

Читайте на сайте Закон.ру.

Related Posts

Orchards выступит партнёром премии The CASE by Legal Insight

3 марта 2022 г. состоится торжественная церемония награждения премии The CASE by Legal Insight, в которой Orchards выступит партнёром номинации «Экологическое решение года». Алексей Станкевич, партнёр Orchards и член экспертного совета премии, рассказывает об...

Докажи, что заработал честно: крупному бизнесу снова грозит масштабная ревизия

Комментарий Юрия Аксёнова, партнёра Orchards, для газеты «Деловой Петербург» В прошлом году огромный резонанс получила история с принудительной национализацией петербургского порта Бронка в Ломоносове. В начале декабря 2021 года правительство...

Управляющий без процентов, должник без жилья: «банкротные» итоги года

Комментарий Вадима Бородкина, советника Orchards, для Право.ру. В 2021 году Верховный суд разрешил продавать единственное роскошное жилье должников. А к руководителям унитарных предприятий и топ-менеджерам банков экономколлегия была лояльнее и...