Комментарий Алексея Станкевича, партнера Orchards, для Право.ru.
Чтобы начать использовать построенный объект недвижимости, надо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ выдают местные власти, и иногда они отказывают по формальным основаниям. Так, фирма не смогла получить разрешение из-за истекшего договора аренды. Верховный суд пресек такой формальный подход. По мнению экономколлегии, это не говорит о том, что работы велись с нарушением, поэтому и нельзя отказать в выдаче разрешения.
Компания «Транспортный газ» (после реорганизации — «Интелпроект») летом 2013-го арендовала у администрации Богородского района Московской области участок площадью 5000 м². Он предназначался для объектов придорожного сервиса, который и собирался возвести арендатор. В мае следующего года власти выдали фирме разрешение на строительство заправки.
В 2018-м объект был готов на 74%, арендатор оформил на него право собственности. Затем стороны заключили новый договор аренды той же земли, чтобы достроить заправку. Работы закончили в пределах срока действия разрешения на строительство, а вот договор аренды истек. Главгосстройнадзор Московской области утвердил заключение о соответствии объекта требованиям проектной документации. Тогда «Транспортный газ» предложил администрации снова заключить договор аренды, но власти отказались сдавать участок без торгов.
Проблемы с запуском возведенного комплекса
Летом 2022-го компания попросила Министерство жилищной политики выдать разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию. Чиновники тоже отказали фирме, сославшись на то, что договор аренды земли истек.
Компания обжаловала отказ министерства в суде (дело № А41-96091/2022). «Транспортный газ» хотел, чтобы властей обязали выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. Три инстанции отказали. Суды обратили внимание на ст. 55 Градостроительного кодекса («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»). Согласно норме, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно представить правоустанавливающие документы на участок, например договор аренды. Так как срок действия сделки «Транспортного газа» и администрации истек, у компании не было нужных документов. А значит, власти правомерно отказались выдавать разрешение.
Истекший срок аренды — это не повод отказывать
Верховный суд с такими выводами не согласился, отменил акты нижестоящих судов и признал отказ министерства незаконным. В части же обязания властей выдать фирме документ дело направили на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Если на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию истек срок действия договора аренды земли для строительства недвижимости, это не говорит о том, что нет правоустанавливающих документов на участок. На этом основании нельзя отказать в выдаче разрешения, разъяснила экономколлегия.
В ГрК не указан срок, в который нужно обратиться за разрешением. При этом ввести объект в эксплуатацию надо в разумные сроки, чтобы как можно скорее достигнуть цели, для которой арендовали участок.
Арендатор законно, пока действовало разрешение на строительство на арендованном участке, возвел комплекс. Завершение работ подтвердил Главгосстройнадзор. А истечение срока сделки не говорит о том, что работы провели с нарушением требований разрешения на строительство, подчеркнул ВС. Не свидетельствует это и о самовольном возведении объекта. Все это не может быть основанием, чтобы отказывать в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Поскольку в ГрК не урегулирован срок для обращения за получением разрешения, застройщики могли оказаться в безвыходной ситуации: из-за истечения срока договора аренды им отказывали во введении объекта в эксплуатацию. Новый договор аренды власти также не заключали со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, объясняет Алексей Станкевич, партнер Orchards.
Законодательный пробел создавал замкнутый круг, позволяющий региональным органам публичной власти контролировать по своему усмотрению судьбу возведенных построек. Тем не менее практики по подобным спорам не много.
Это дело нетипично по обстоятельствам, считает Станкевич. Чаще всего госорганы правомерно отказывают застройщикам во вводе в эксплуатацию, говорит эксперт, например из-за нарушения условий договора аренды или градостроительных норм и правил. Такая позиция есть в постановлении АС Дальневосточного округа по делу № А51-15855/2022.