Комментарий Петра Мацкевича, адвоката Orchards, для газеты «КоммерсантЪ».
Верховный суд РФ (ВС) решит крайне спорный вопрос о том, как арендатор государственной земли вправе ее использовать и должны ли вспомогательные цели быть прямо закреплены в договоре. От позиции ВС зависит, будет ли арендатор оштрафован за нецелевое использование земли, можно ли повысить ему плату и взыскать неустойку. Юристы говорят, что большинство таких споров возникает в Москве, а столичные суды нередко занимают сторону властей.
ВС рассмотрит дело о том, как бизнес может использовать арендованную у государства землю. История началась с того, что в марте 2017 года ООО «Вантаж» арендовало у Москвы участок для эксплуатации здания торгового центра с видом разрешенного использования (ВРИ) под розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами. В марте 2021 года госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы оштрафовала «Вантаж» по ст. 6.7 КоАП Москвы (нарушение разрешенного использования участка) на 50 тыс. руб. Компания оспорила это в суде.
Арбитражный суд Москвы в августе 2022 года отклонил иск, пояснив, что по договору аренды участок имел конкретное назначение, но в итоге он частично используется в других целях. Так, говорится в решении суда, часть помещений отдана под бытовые услуги (ремонт одежды, обуви и фотоателье), страховую деятельность, образовательные цели и ломбард. По мнению суда, это нарушает московский закон о землепользовании и подпадает под ст. 6.7 КоАП.
Апелляция отменила штраф, решив, что «Вантаж» как собственник здания может выбрать основные и вспомогательные виды использования объекта. Единственное — градостроительный регламент должен разрешать такой вид использования в территориальной зоне. Суд добавил, что по вспомогательному назначению используется не более 25% общей площади торгового центра, что правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы допустимо. Но кассация поддержала город, решив, что компания не вправе использовать объект не по основному назначению без прямого закрепления этого в договоре аренды.
Ни федеральное, ни московское законодательство не обязывает арендатора участка вносить изменения в договор, чтобы пользоваться участком в вспомогательных целях дополнительно к основному назначению, говорится в жалобе. Дело передали в экономколлегию ВС, рассмотрение назначено на 11 октября.
Собственники и арендаторы земли вправе использовать ее во вспомогательных целях, но с ограничениями, уточняет адвокат Orchards Петр Мацкевич. Так, согласно ПЗЗ Москвы, вспомогательный вид использования не может быть единственным и должен осуществляться совместно с основным ВРИ, а площадь объектов под него ограничена 25% от общей.