Комментарий Юрия Аксёнова, партнёра Orchards, для Commercial Real Estate.
Минпромторг собирается обнулить налог на прибыль, вдвое снизить страховые взносы для проектов импортозамещения и продолжает лоббировать создание «импортозаместительных» промышленных зон и кластеров, в том числе в Московской и Ленинградской областях. Власти Москвы, в свою очередь, уже заявили о необходимости наращивания промышленного производства в регионе: сообщается о решении мэра Сергея Собянина докапитализировать Фонд промышленности и предпринимательства на 20 млрд рублей и создании крупного швейного промышленного парка в Царицыно.
За последние пять лет в Москве было создано свыше 500 промышленных предприятий. Одной из эффективных мер поддержки промышленных проектов оказалась особая экономическая зона Москвы, считают эксперты. В частности, в «Технополисе “Москва”» – более 90 резидентов, и по некоторым отраслям свыше 50% инвестиций приходится на них. Кроме того, недавно мэр Москвы Сергей Собянин принял решение докапитализировать Фонд промышленности и предпринимательства на 20 млрд рублей: средства были направлены на поддержку как промышленных предприятий, так и других инвестиционных проектов, которые уже реализуются. Пока же в сегменте промышленности продолжает расти запрос на молодых специалистов. По данным SuperJob 65% работодателей готовы принять молодых специалистов хоть сегодня. Чаще всего они хотят пригласить их на инженернотехнические должности и в отделы продаж.
С точки зрения инфраструктуры на рынке недвижимости не будет сдерживающих факторов, ограничивающих рост производства, считает Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers. В границах старой Москвы промышленные зоны занимают около 19 000 га, и, хотя основной объем, наиболее вероятно, будет вытеснен новой жилой застройкой, около 6000 га промышленных территорий, скорее всего, планируется к сохранению. Однако с точки зрения стратегического развития наибольший объем производств должен развиваться за МКАД, в зоне до 80 км, включая прилегающие области, в том числе Калужскую, убежден эксперт. Сейчас в зоне до 80 км от МКАД профессиональные промышленные площадки занимают около 6500 га, из которых под текущее производство занято около 2000 га. Таким образом, свободно для нового производства около 4500 га профессиональных промышленных площадок, есть еще около 2500 га перспективных. При этом ранее средний уровень поглощения промышленных площадок составлял около 70 га в год. «Производство бывает двух типов: наукоемкое, сложное и более простое, требующее вовлечения большого количества рабочей силы, – напоминает Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group (ex-Knight Frank Russia). – Логично, что производство первого типа размещается там, где есть квалифицированные кадры – например, в научных городках. Производство же второго типа (сборочное, швейное) лучше размещать там, где много потенциальных работников, где фиксируется нехватка рабочих мест. В данном случае все зависит от налогового механизма: когда государство поддерживает данный формат, то его осуществление реально. Если проект позволит привлечь новый поток клиентов, которые готовы платить за аренду, то это вызовет интерес девелоперов. Если же некоторые из подобных проектов будут обладать дополнительными льготами от государства, то это будет негативно сказываться на экономике частных проектов, которые таких льгот не имеют. Поэтому девелопер объекта, конкурирующего с льготным, очевидно, не будет доволен такой расстановкой сил на рынке. Однако при другом сценарии господдержки (например, в случае строительства объема площадей под задачи государства) девелоперы всегда готовы освоить бюджет». Для создания новых промышленных площадок могли бы подойти производственные складские помещения, помещения заводов тех компаний, которые банкротятся или уходят из России, полагают в компании. Например, на базе инфраструктуры ушедших автомобильных брендов можно открыть большое количество производств. Любой автомобильный завод предполагает площади в десятки тысяч квадратных метров, на которых можно разместить много небольших предприятий малого и среднего бизнеса, подчеркивают эксперты. Прямая речь Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris: – Традиционный для Санкт-Петербурга путь создания промышленных зон – организация технопарков на месте бывших предприятий. Яркие примеры: «Русский дизель», Кировский завод, «Арсенал» и, ранее, ЗПС (ушел под редевелопмент), объекты ЛСЗ и «ЛОМО Недвижимость». Другой формат – индустриальные парки, дающие возможность строительства промышленных объектов с получением дополнительных преференций со стороны государства. Формат кластера, например, достаточно реален, если девелопер поставит себе такую задачу. Пока арендодатели и собственники земельных участков чаще всего предпочитают быстрее реализовать простаивающую площадь, нежели прицельно искать смежных по выпускаемой продукции резидентов. Однако интерес девелоперов к производственному сектору растет с каждым годом. Еще пару лет назад слова light industrial вызывали стойкую аллергию у большинства участников рынка. Сейчас, на фоне нескольких успешно реализованных проектов, а также общего вектора на устойчивый рост промышленности, сдержанно, но верно ПСК и light industrial проекты становятся новым трендом. Возможные же риски относительно новых мер государственной поддержки могут быть связаны с излишне бюрократизированным, формальным подходом компетентных ведомств к определению категории «импортозамещение». Слишком жесткие или, напротив, размытые условия причисления конкретного производства к числу «импортозаместительных» могут свести на нет практическую пользу для большинства участников рынка.
Помимо Московской и Ленинградской областей, стоит выделить и обратить внимание на зоны, которые так или иначе развивали промышленность и уже имеют опыт работы с подобными форматами, предлагает Эдуард Хакимов, заместитель директора, руководитель отдела по промышленному строительству департамента управления проектами CORE.XP. Например, Дальний Восток, где сейчас идет активное развитие при поддержке государства, Республику Татарстан, Ростовскую область или Краснодарский край, Новосибирскую область, парк Сколково. Определяться с локациями, очевидно, стоит исходя из круга индустрий, которые в первую очередь должны пройти импортозамещение. «Например, производство микрочипов можно организовать и в Сколково, и в каких-то специализированных технопарках – эта продукция будет востребована ближе к заводам, готовым использовать такую продукцию, – поясняет г-н Хакимов. – Конечно, агропромышленность, агрохимическое производство логичнее организовать там, где есть поля, – на юге. И, наконец, есть примеры уже сформированных фармкластеров в Ярославле, Санкт-Петербурге, Московской области, где сосредоточены производственные мощности». Складские объекты действительно могут подойти для размещения некоторых типов производств (например, сборочных), соглашается эксперт с другими собеседниками CRE; вместо старых, недействующих производственных объектов можно теперь строить не только жилые комплексы, но и кластеры небольших производств, которые не несут за собой никакого негативного эффекта на окружающую среду.
Если же производство вредное для окружающей среды, то его, разумеется, размещают вдали от жилых массивов, с соблюдением мер по защите окружающей среды в виде фильтров, очистки. Также большое внимание уделяется выбросам в атмосферу и в водные объекты, но за этим также следят государственные органы. При создании технопарков это необходимо прорабатывать с самого начала, поэтому важно, чтобы эксперты разработали концепт не только для красивой картинки. «Существующие промзоны с неиспользуемыми площадями, недозагруженные логистические центры, даже торговые центры и ретейл-парки, имеющие проблемы с загрузкой, – все это подходит для размещения производств, – поддерживает Андрей Вишневский, директор сектора “Промышленная недвижимость”, ГК “Спектрум”. – Предлагаем внимательно посмотреть и на традиционно существующие центры швейного производства в Московской области, такие как Иваново, Гаврилов Посад и другие. Они также нуждаются в поддержке и загрузке с тем, чтобы удержать людей».
Нехватку готовых качественных площадей под производство уже сейчас испытывают многие отрасли, особенно остро – химические (требуется большая СЗЗ), производители продуктов питания (также требуется СЗЗ и дополнительно большие лимиты по электричеству и газу), а также предприятия среднего и тяжелого машиностроения, которым нужны помещения, оборудованные грузоподъемным оборудованием, констатирует Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate. «И если вынести за скобки частные индустриальные парки, для создания промышленных кластеров подойдет любое крупное земельное пятно, которых достаточно в Ленинградской и Московской областях, – убежден он. – Идеальным местом для организации таких площадок стали бы зоны ТЭЦ или АЭС, вблизи которых есть необходимые объемы инженерных мощностей. Важны также отдаленность участка от города и близость автомобильных и железнодорожных узлов, так как производственные компании с большим вниманием относятся к комфорту доставки квалифицированного персонала».
Юрий Аксенов, партнер Orchards:
– Если задача состоит в ускоренном развертывании «импортозаместительных» производств, то для этого целесообразно рассматривать площадки «brownfield» с сохранившейся инженерной и транспортной инфраструктурой. Так, на сайте Стройкомплекса Москвы размещена информация о «тысячах гектаров» промзон, производство на которых было прекращено много лет назад и которые превратились в «хаотичные склады и свалки»: при относительно небольших вложениях эти объекты можно быстро адаптировать под размещение технологически неприхотливых производств с привлечением субъектов малого и среднего предпринимательства. Вместе с тем существенной проблемой может стать необходимость урегулирования отношений с их актуальными владельцами: даже у самых непривлекательных объектов обычно есть собственники и арендаторы, которые вряд ли будут рады перспективе потерять свой источник дохода. Еще одним важным фактором, влияющим на привлекательность промышленного кластера для производителей, будут юридически обязывающие условия присутствия в нем: например, обязанность по выпуску определенного рода продукции или достижения каких-либо социально-экономических показателей (создание новых рабочих мест, налоговые отчисления и т.п.). Как показывает практика тех же свободных или особых экономических зон, далеко не каждый бизнес готов принимать на себя бремя повышенных обязательств.