Комментарий Юрия Аксёнова, партнёра Orchards, для CRE.
В сентябре в России была запущена так называемая промышленная ипотека – программа предоставления льготных кредитов предприятиям на покупку недвижимости для промышленного производства. Соответствующие компании и ИП получат возможность оформить ее по льготной ставке 5% годовых. Еще более выгодные условия – под 3% годовых – предлагаются технологическим бизнесам. Максимальная величина кредита – 500 млн рублей, отбор участников завершится в IV квартале 2022 года.
Нормативную основу «промышленной ипотеки» составляет постановление Правительства РФ №1570 от 06.09.2022, рассказывает Юрий Аксенов, партнер Orchards. Документом установлены правила предоставления льготных кредитов на приобретение объектов недвижимости тем российским юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, чей вид деятельности относится к разделу С «Обрабатывающие производства» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, за исключением деятельности в сфере добычи и торговли сырой нефтью, природным газом, производства и торговли жидким топливом, табачными изделиями и алкогольной продукцией. Льготная ставка – 3% годовых для технологических компаний, 5% – для всех остальных, срок действия льготы – не более 7 лет. При этом кредитный договор может быть заключен и на более продолжительный срок – в этом случае размер процентной ставки после завершения льготного периода определяется по соглашению между банком и заемщиком. Кредит имеет целевой характер и может быть использован только на приобретение зданий, строений, сооружений или их частей в целях осуществления промышленного производства.
До середины ноября Минпромторг утверждал перечень кредитных организаций, в которых может быть выдана промышленная ипотека, сообщают аналитики IBC Real Estate, авторы исследования «Промышленная ипотека и рынок складской и индустриальной недвижимости». При этом девелопер воспользоваться промипотекой не может. В процессе разработки законопроекта подобные инициативы озвучивались в СМИ, но в первой редакции нормативно-правового акта, регулирующего промышленную ипотеку, такой возможности предусмотрено не было. В итоге промышленную ипотеку действительно смогут взять только профильные игроки. В случае несоблюдения обязательств заемщиком банк не сможет получить субсидию и имеет право повысить процентную ставку до значения ключевой ставки ЦБ, действующей на дату заключения кредитного договора, + 3 п.п. При выявлении нецелевого использования средств кредита либо в случае продажи (отчуждения) объекта недвижимого имущества предоставление субсидии приостанавливается и средства, предоставленные получателю, в полном объеме подлежат возврату, напоминают в IBC Real Estate. «Правила не содержат прямого запрета на приобретение еще не построенных объектов (например, на основании договора купли-продажи будущей вещи), а установленные ими особые условия кредитования – о залоге приобретаемого объекта и об использовании не менее чем 50% его площади для промышленного производства не позже, чем через три года с даты кредитного договора – могут быть выполнены заемщиком даже при создании объекта «с нуля», – резюмирует Юрий Аксенов. – Вместе с тем банк вряд ли сочтет залог будущей вещи достаточным обеспечением по выдаваемому кредиту и на период строительства потребует от заемщика сопоставимой по стоимости альтернативы, поэтому логично ожидать, что «промышленная ипотека» будет использоваться прежде всего для покупки уже законченных строительством объектов, что существенно сужает сферу применения».