Комментарий Алексея Станкевича, партнёра Orchards, для CRE Retail.
В марте исполнился год с начала очередной «новой нормальности» для рынка торговой недвижимости и ретейла: с уходом из страны десятков брендов, спадом трафика в ТЦ и стрит-ретейле, изменением покупательского поведения и т.д. Ведущие российские эксперты в области права – о том, как изменились за это время отношения и договоры между собственниками, управляющими компаниями и арендаторами.
Рынок в 2022 году столкнулся с множеством нормативных документов, регулирующих, в частности, аспекты построения сотрудничества и заключения договоров с иностранными арендаторами, принятых в рамках контрсанкционных мер, говорит Алексей Станкевич, партнер Orchards. Пока сложно строить прогнозы о планируемых законодательных изменениях в регулировании рынка коммерческой недвижимости на 2023-й. Сейчас, по словам эксперта, в первую очередь необходима комплексная оценка работоспособности и эффективности принятых мер, нужно «отладить» механизм поддержки с учетом нынешних обстоятельств, а проблемы, связанные с защитой отечественных субъектов предпринимательства, решать по мере их поступления. Вероятно, законодатель продолжит следовать тренду, направленному на импортозамещение и поддержку пострадавших субъектов рынка коммерческой недвижимости, а также на привлечение компаний из дружественных государств. «На рынке в целом ведь в первую очередь изменения коснулись арендаторов, как основных субъектов на рынке недвижимости, – многие крупнейшие ретейлеры провели или планируют провести реструктуризацию, – напоминает Алексей Станкевич. – Но, несмотря на это, отмечается тенденция к росту свободных площадей в торговых центрах, которые начинают занимать бренды из стран ближнего зарубежья, а также местные продавцы. Данный процесс сопряжен с необходимостью собственников и управляющих компаний делить крупные площади в ТЦ для того, чтобы привлечь новых арендаторов, популярность и объем продаж которых зачастую значительно меньше, чем у ушедших игроков. Это давно влияет на средний размер ставок по арендной плате по новым договорам, который в 2023 году может уменьшиться на 10% по сравнению с прошлым годом».
Нельзя сказать, что субъекты рынка были совсем к этому не готовы, указывает эксперт. Еще в коронавирусный 2020 год, например, был отмечен колоссальный рост в сфере онлайн-торговли, повысивший в коммерческом обороте долю складских помещений, занимаемых онлайн-ретейлерами. Именно данное направление в изменениях необходимо считать ключевым ввиду существующей политической и внешнеэкономической неопределенности, а также переориентации отечественных рынков на восток, полагают в Orchards. Сложившаяся обстановка вынуждает субъектов рынка ответственнее подходить и к надлежащему оформлению правоотношений: стороны подробнее закрепляют в арендных соглашениях вопросы, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам и штрафными санкциями; различные заверения и гарантии; формируются новые подходы к расчету арендной платы, в том числе в иностранной валюте.