Комментарий Юрия Аксёнова, партнёра Orchards, для журнала Commercial Real Estate.
Бум внутреннего туризма и уход иностранных арендаторов в самых привлекательных местах Москвы и Петербурга, возможно, помогут барным улицам стать, наконец, отдельным форматом коммерческой недвижимости в России.
Одной из основных проблем развития ресторанных коридоров остаются претензии жителей, окна которых выходят на «барные» улицы. Чем ближе жилье к увеселительным заведениям, тем меньше у резидентов районов энтузиазма от такого соседства, соглашается Юрий Аксенов, партнёр Orchards.
Действующее законодательство допускает расположение предприятий общественного питания в жилых зданиях, однако для этого необходимо выполнить целый ряд условий:
- Во-первых, помещение должно быть нежилым и иметь отдельный вход;
- Во-вторых, инженерные системы должны быть отграничены от общедомовых: в первую очередь это касается систем водоотведения и вентиляции;
- В-третьих, должны соблюдаться достаточно строгие гигиенические нормативы и строительные нормы по уровню шума и вибрации.
Выполнение всех этих условий предполагает массу согласований, и требует значительных финансовых вложений, поэтому нередко бизнес просто закрывает на них глаза на этапе подготовки к открытию, предпочитая бороться с проблемами по мере возникновения.
«На практике же это быстро приводит к формированию оппозиции из числа активных жильцов дома, потоку жалоб во все инстанции с их стороны (надо сказать, зачастую вполне обоснованных), внеплановым проверкам, привлечению к административной ответственности и даже к принудительному закрытию заведения, – поясняет эксперт. – Предупредить негативное развитие событий нередко помогает своевременно начатый ещё на этапе проектирования и ремонта диалог с «активом» жилого дома».
Ещё одним камнем преткновения между рестораторами и резидентами жилого квартала является количество привлекаемых «барным кластером» посетителей, и тут интересы прямо противоположны, напоминает Юрий Аксенов: если для первых высокий трафик – непосредственный источник дохода, то для других – генератор шума, мусора и повышение криминогенности. И, несмотря на наличие административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время (с 23:00 до 07:00), практику ее применения в Москве и Санкт-Петербурге нельзя назвать эффективной.
Если нарушения носят регулярный характер, потерпевшему следует зафиксировать с помощью аудио и видео факты, направить в адрес нарушителя досудебную претензию, а затем, спустя месяц, обратиться в суд с исковым заявлением с требованием ликвидировать источники шума, и взыскать сумму причинённого морального ущерба. «Решать проблему можно двумя путями: во-первых, контролем строгого завершения работы всех заведений в жилых кварталах после 23:00 и пресечения любых попыток «продолжить праздник на улице» силами полиции; во-вторых – развитием «барных кластеров» именно в нежилом секторе, благо перепрофилируемых производственных площадок и офисных комплексов в центрах больших городов еще хватает», – предлагает Юрий Аксенов.