Комментарий Алексея Станкевича, партнёра Orchards, для CRE Retail.
На прошлой неделе стало известно, что шведский fashion-ритейлер H&M всё-таки уходит из России. Ранее о завершении «режима приостановления деятельности» объявили IKEA, Starbucks и ещё несколько иностранных игроков, а Владимир Путин подписал закон, предоставляющий собственникам объектов право требовать с магазинов и ресторанов, принадлежащих ушедшим компаниям, полные суммы арендных плат или расторгать договоры в одностороннем порядке без штрафов. Осенью же Госдума РФ может принять ещё и закон о признании последствий санкций и действующих обстоятельств форс-мажором.
По словам представителей комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям, новые защитные меры были разработаны для собственников объектов, которые после ухода или приостановления в России деятельности иностранных арендаторов столкнулись со значительным снижением арендной платы (более 50 %). В итоге арендодатели получили право требовать от «приостановившихся» участников рынка внесения сумм, соразмерных величинам, которые выплачивались ими до закрытия. Собственники наделены теперь и правом расторжения договоров аренды в одностороннем порядке без риска любых штрафных санкций. В Госдуме напомнили, что большинство договоров с иностранными компаниями, особенно так называемыми якорными арендаторами, заключались по схеме «фикс плюс процент с оборота», и новая норма нужна для минимизации убытков девелоперов. Ранее сразу несколько владельцев помещений в беседах с представителями СМИ и участниками рынка заявляли о намерениях подать в суд на «приостановившихся» арендаторов. В частности, вероятные иски моллов к Inditex уже сейчас оцениваются более чем в 230 млн рублей, а один из собственников площадей, арендуемых Zara в Москве, якобы потребовал с ритейлера более 1,1 млрд рублей, указывая на упущенную выгоду. Однако большинство арендодателей будут стараться не портить отношения с «иностранцами» до последнего, убеждены собеседники CRE.
Алексей Станкевич, партнёр Orchards:
«Арендаторов, закрывших торговые точки, рынок в итоге условно может разделить на «добросовестных» и «недобросовестных». «Добросовестные» приостановили торговую деятельность по причине отказа иностранных поставщиков от поставок продукции, отзыва прав использования товарных знаков; они хотели бы вести торговую деятельность, но объективно не могут этого делать. «Недобросовестные» арендаторы – иностранные компании или их прямые дочерние структуры, которые непосредственно исполняют санкции иностранных государств. В итоге «добросовестные арендаторы» скорее всего, имеют больший шанс на свою защиту в суде, и могут инициировать производства о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
В «антисанкционном» законопроекте № 92282, первое чтение которого прошло в мае 2022 года, указано, что если в условиях недружественных действий иностранных государств и международных организаций, связанных с введением ограничительных мер в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц исполнение обязательства объективно становится окончательно невозможным полностью или в части, то обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Если надлежащее исполнение обязательства объективно оказалось временно невозможным должник не несет ответственности и для целей обеспечения исполнения обязательства не считается его нарушившим при этом кредитор вправе отказаться от договора (исполнения договора). При этом такие правила не будут применяться «к лицам, которые способствовали недружественным действиям», а при установлении влияния недружественных действий в качестве фактических обстоятельств будут приниматься во внимание, в том числе, нормативные акты иностранных государств и акты международных организаций». Что окажется в итоговом тексте закона, сказать сложно, однако, представляется, что закрепление права на расторжение договора с контрагентами, которые стали исполнять санкции, окажет положительное влияние на экономику и позволит проще разрешать соответствующие споры, добавляет эксперт. В ином случае судам придется разрешать дела на основе общих норм о порядке и основаниях расторжения договоров. Представляется, что к осени сложится окончательное понимание, какие компании уходят из России, а какие – возобновят свою деятельность. Возможно, что к этому времени и будет принят «антисанкционный закон», и заинтересованные стороны начнут предъявлять соответствующие иски в суды».