Комментарий Петра Мацкевича, советника Orchards, для Право.ru.
73-летняя женщина спешно продала единственное жилье по низкой цене директору риелторского агентства, а потом обратилась в суд, чтобы признать сделку недействительной. По ее словам, продать квартиру ее вынудили мошенники, которым она передала все вырученные деньги. Две инстанции ее поддержали, расторгли договор и применили реституцию. Покупатель не смог обжаловать решение в Верховном суде. Там подчеркнули: он, как риелтор, понимал, что квартиру продают по заниженной стоимости. Юристы отмечают, что ВС не допустил перекоса в практике по таким спорам в сторону покупателей и обязал соотносить заблуждение продавца с осмотрительностью приобретателя.
Сделка под влиянием мошенников
Татьяна Смурова* продала свою квартиру в Новгороде директору риелторского агентства Геннадию Сергееву* за 1,9 млн руб. Через девять дней она написала заявление в полицию о мошенничестве. Женщина рассказала, что с ней связались неизвестные и вынудили продать квартиру, чтобы «сохранить» недвижимость. Деньги от продажи она передала курьеру. Ей сказали, что средства вернут покупателю, а тот переоформит квартиру обратно на владелицу. Смурову признали потерпевшей по уголовному делу, и она также оспорила сделку по продаже квартиры в суде.
Первая инстанция ей отказала, поскольку поведение не было подозрительным. Смурова объяснила покупателю срочную продажу переездом, они вместе собирали документы, а договор заключили в банке через сервис безопасных расчетов. По мнению суда, истец не подтвердила, что существенно заблуждалась, а возбуждение уголовного дела само по себе не может быть основанием для признания договора недействительным.
Апелляционный суд назначил судебную психолого-психиатрическую экспертизу. В заключении подробно описали состояние Смуровой и ее характеристики: 73-летняя женщина страдает органическим расстройством личности, ей присущи медлительность, нарушение абстрактного мышления, снижение критичности, эмоциональная нестабильность, а также доверчивость и повышенная внушаемость. Эксперты пришли к выводу, что Смурова не понимала значения своих действий во время совершения сделки. Апелляция это учла, признала договор недействительным и применила реституцию. Истцу вернули квартиру, а в пользу ответчика взыскали ее стоимость. Доводы покупателя о его добросовестности отклонили: ответчик руководит агентством недвижимости, поэтому он не мог не знать, что квартиру продают по заниженной стоимости. Кассация с этим согласилась.
После этого покупатель направил жалобу в Верховный суд (дело № 84-КГ26-1-К3). Коллегия по гражданским делам ее отклонила и полностью поддержала выводы апелляции: заблуждение истца было настолько существенным, что, разумно оценивая ситуацию, она бы не совершила сделку, в результате которой потеряла единственное жилье.
Перекоса в сторону покупателей не будет, а стандарт осмотрительности повысят
В декабре Верховный суд вынес решение по резонансному спору между Ларисой Долиной и Полиной Лурье, в котором однозначно поддержал покупательницу квартиры (дело № 5-КГ25-174-К2). После этого казалось, что добросовестные приобретатели получили защиту и при похожих обстоятельствах риска оспаривания сделки не будет, говорит советник Orchards Петр Мацкевич. Вслед за ВС кассационные суды стали отменять решения нижестоящих инстанций, которые признавали сделки недействительными по мотиву заблуждения (дела № 8Г-1490/2026, № 8Г-24321/2025 и № 8Г-31933/2025).