Комментарий Юрия Аксёнова, партнёра Orchards, для Forbes.
Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены
В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.
По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.
«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.
На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.
В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.
«Рост сделок по приобретению офисов в собственность объясняется изменением структуры конечных пользователей: уходящие с рынка иностранные компании традиционно отдавали предпочтение аренде, в то время как российскому бизнесу ближе формат владения активами на праве собственности», — считает партнёр Orchards Юрий Аксёнов.