Комментарий Петра Мацкевича, советника Orchards, для Право.ru.
Президент разрешил скрывать из публичного доступа сведения об объектах обороны и ТЭК и упростил продажу конфискованного жилья коррупционеров. Размер компенсации за жилье, которое изымают под проекты КРТ, теперь будут определять не ранее чем за два месяца до направления проекта договора конкретному собственнику. Совет при президенте раскритиковал поправки о правилах выкупа земель под зданиями, указав, что проект прямо противоречит Конституции. А Верховный суд признал обоснованными требования дольщика к застройщику-банкроту, даже если между ними не было прямого договора.
<…>
Требования к застройщику-банкроту без прямого договора
Дольщица Дина Кононова в рамках дела о несостоятельности «Стройгрупп» просила суд применить к должнику правила о банкротстве застройщиков и разрешить вопрос о включении в реестр требования о передаче квартиры без прямого договора с ответчиком (дело № А41-5282/2024). Кононова заплатила за право на квартиру соинвестору проекта «Экспостройтексу», но тот не передал деньги «Стройгрупп» и не вложил их в строительство. Позднее застройщик признал заявителя пострадавшей в допсоглашениях к инвестконтракту и обязался передать жилье обманутым гражданам. Тем не менее три инстанции отказали Кононовой в защите. Суды указали, что та не заключала прямой договор с должником и не передавала ему деньги, а обязательства по передаче квартир возникли у застройщика перед администрацией города.
Верховный суд отменил эти решения и объяснил, что для целей банкротства понятие «застройщик» трактуется шире, чем в градостроительном законодательстве. Отсутствие у должника разрешения на строительство, прав на землю или ситуация с квартирами в построенном доме не имеют правового значения для разрешения вопроса о применении правил о банкротстве застройщиков. Эти обстоятельства не должны лишать защиты граждан, которые вложили свои сбережения в строительство. Кононова действительно не выступала стороной допсоглашений, но, по мнению ВС, эти соглашения следовало квалифицировать как договоры в пользу третьего лица. Кононова согласилась с их условиями, поэтому, вопреки выводам судов, получила право требовать передачи квартиры от «Стройгрупп». ВС направил вопрос о размере требования на новое рассмотрение.
По мнению советника Orchards Петра Мацкевича, коллегия справедливо исходит из того, что в подобных спорах определяющим должно быть не существование классического договора участия в долевом строительстве или прямого договора с должником, а реальное экономическое содержание отношений и то, привлекали ли деньги человека для строительства жилья. Иной подход создавал бы очевидный риск для дольщиков, поскольку недобросовестные участники рынка могли бы выводить отношения за рамки стандартной договорной модели и тем самым исключать людей из банкротной процедуры, лишая их, в частности, права на приоритетное удовлетворение требований, подчеркивает юрист.
«Такой подход позволяет защищать не только тех людей, которые заключили договор долевого участия, но и тех, чьи требования возникли из иной конструкции, связанной с финансированием строительства. Это снижает риск формального отказа дольщикам в доступе к специальным механизмам банкротства застройщика. В конечном счете ВС подтверждает, что банкротные правила о застройщиках направлены в первую очередь на защиту людей, которые вложили деньги в жилье».