Комментарий Петра Мацкевича, адвоката Orchards, для газеты «КоммерсантЪ».
Верховный суд РФ (ВС) признал, что часть арендуемой бизнесом государственной земли можно использовать не по основному, а по вспомогательному назначению. Это не требует внесения изменений в договор аренды, если оно разрешено региональными правилами застройки и землепользования. Например, если участок передан под торговлю, там можно оказывать также бытовые и образовательные услуги. Местные власти до сих пор нередко расценивали любую вспомогательную деятельность как нарушение, выписывая штрафы арендаторам. Теперь, по мнению юристов, объем претензий должен снизиться, в частности, в адрес арендаторов земли под торговые центры.
ВС разъяснил, в каких пределах арендатор может использовать государственную или муниципальную землю. В марте 2017 года ООО «Вантаж» (45% долей принадлежит Валерию Меладзе, 10% его сестре Лиане и еще 45% Гиорги Мачаидзе) арендовало у московской мэрии участок под торговый центр (ТЦ) с видом разрешенного использования (ВРИ) — розничная торговля продовольственными и непродовольственными товарами. По результатам проверки столичная госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости выписала компании штраф на 50 тыс. руб. за использование части участка не по назначению, указанному в договоре.
«Вантаж» оспорил решение ведомства. Арбитражный суд Москвы отклонил иск, согласившись с нецелевым использованием земли (ст. 6.7 КоАП Москвы), поскольку часть помещений на ней занимают не только торговые организации, но и оказывающие бытовые, страховые и образовательные услуги, а также ломбард. Апелляция встала на сторону компании, признав штраф незаконным. Однако кассация снова поддержала столичные власти (см. “Ъ” от 21 сентября).
«Вантаж» пожаловался в ВС, настаивая, что он как собственник здания может выбрать вспомогательные виды деятельности, под которые допускается использовать не более 25% общей площади по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы. Здесь же под дополнительную деятельность было отдано менее 10% площадей. В итоге экономколлегия ВС встала на сторону бизнеса и отменила штраф.
ВС пояснил, что выбор арендатором ВРИ участка без дополнительных разрешений и согласований «является правомерным и не может быть квалифицирован как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства)».
Вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, а не вместо него, уточнила коллегия. В данном случае здание используется в соответствии с допустимыми ВРИ, а площадь помещений под вспомогательное назначение не превышает 25% от общей, поэтому нарушения нет. Кроме того, подчеркнул ВС, ни федеральное законодательство, ни московские законы, ни договор аренды участка не обязывают для этого вносить изменения в действующий договор аренды.
В столичной госинспекции “Ъ” отказались комментировать решение ВС. Ранее там объясняли строгий контроль за использованием земли рисками самостроя и тем, что бизнес может экономить на арендных платежах, используя землю по вспомогательному назначению без закрепления его в договоре. По подсчетам ведомства, изменение ВРИ и нецелевое использование участков составляет около 40% от всех нарушений имущественно-земельного права в столице.
Закрепляя эту позицию, ВС посылает «однозначный сигнал нижестоящим судам и госорганам не осуществлять необоснованное давление на малый и средний бизнес», считает адвокат Orchards Петр Мацкевич.
«Иной подход приводил к существенному ограничению права землепользователей на ведение хозяйственной деятельности, тем более что они не допускали нарушений в рамках публичного регулирования», — Петр Мацкевич.